原本被清廷改名成江甯府的南京，現在又被改回南京的名字了，原江甯府衙門，換了一個牌子，變成應天府衙門。
順天府目前還在清廷手中，等今後收回北京之後，王新宇打算把順天府、應天府和上海府的知府品級再次提高，變成和總督一樣品級的正二品，甚至是從一品大員！
位于上海城隍廟附近的上海老城區内，上海知府衙門就設在老城區，知府大人姚廷遴坐在知府衙門的客廳内，正在宴請黃宗羲、祁班孫、顧炎武和方以智等一批江南名人。
“姚府尹真是可喜可賀啊！四年前還是七品縣令，今天已經升爲三品知府了！”祁班孫拱了一下手道。
黃宗羲哈哈大笑：“還是純如老弟有眼光啊！四年前王爺請你去當嘉興同知都不去，甯可在上海當七品知縣。當年好多人還嘲笑純如老弟太傻呢，如今看來，純如老弟才是真正的先知先覺啊！”
區區四年時間，從七品縣令升爲三品高官，這提升速度确實坐火箭了，姚廷遴就地升級，連衙門都沒有挪動，就一路升官，确實令人羨慕。不過這姚廷遴事實上也是能人了，他出生于崇祯元年，崇祯十四年的時候就失去了父親。此人很有才華，但一直沒有考取功名，而且此人敢說實話。
真實曆史上，範文程的第三子範承勳出任兩江總督的時候，範大漢奸的兒子居然被康熙和曆史學家都标榜爲清正廉潔的好官，但是姚廷遴寫的書裏面，就真實記錄了範承勳的種種劣迹，姚廷遴在他的書裏面寫道：範總督南下視察上海，場面豪華奢侈不必說，犒賞、禮儀卻件件照收不誤，縣中費銀五千兩。海關官特備豪華遊船從蘇州趕到上海，擺酒于船内，演戲飲酒而去，禮金亦費五百兩。做到兩省總督，下僚送禮，一概全收，貪婪極矣。自稱文正公之後，豈料文正公之子孫，有如是不肖哉。
姚廷遴極有才華，由于他是明朝時期浙江布政使姚永濟的從孫，到了清朝的時候又擔任過一段時間縣吏，加上他精通醫學，當年王新宇攻下浙江，急需用人，于是黃宗羲等人就推薦了此人。
雖然姚廷遴沒有考取功名，但是在黃宗羲等江南士子眼中，是姚廷遴不願意考取清廷僞朝的功名，所以就推薦了此人。
這姚廷遴也确實是一個能人，自從擔任上海知縣以來，城市建設工作就做得非常好，在這四年之内，上海灘上出現了一棟棟豪華的大樓，從蘇州河往南，沿着黃浦江鋪設了一條水泥馬路，被稱之爲外灘。蘇州河以北，沿着黃浦江，修建了大量的碼頭倉庫，各種工廠如雨後春筍一般出現在上海。
姚廷遴一心投入到城市規劃建設中，他還親自參與，設計了上海未來發展的藍圖，規劃了工業區、商業區、住宅區、碼頭區等，即将修建的京滬鐵路（南京到上海）也在規劃之中，目前正在修建一條從閘北區通往吳淞口的鐵路。
從閘北區通往吳淞口的鐵路，把蘇州河以北的住宅區、工業區和碼頭連接在一起。這條鐵路可以辦客運，從住宅區出來，去上班的人們能夠搭乘軌道馬車去工業區和碼頭上班；工業區生産出的貨物，也能通過在這條鐵路上運行的軌道馬車，送往碼頭，裝上船運送往南洋再轉運去歐洲，或者漂洋過海送往對岸的美洲。
當年的土地都集中在地主士紳手中，要建設城區，建造工廠，修建鐵路，建造碼頭倉庫，城市建設要發展，這一切都需要征地。
上海灘附近的農田，因爲地處水網地區，地勢低窪，并不适合種植最賺錢的桑田、棉田和茶林，都是一大片的水稻田。
從明中期張居正執行一條鞭法開始，江南地區就極少生産稻谷了，當地的收入主要是以桑田和茶林爲主，因爲從明中期開始，農民交稅繳納的是銀子，地主收租也是收銀子，而土地肥沃的浙江，農業稅自然也比較高。既然收稅改成收銀子，那麽種植桑葉和茶葉這些高利潤的農作物，豈不是比種植水稻更加劃算？
所以說從明朝中期開始，浙江真正富裕的士紳都是依靠絲綢和茶葉的收入，而天下糧倉也從江南轉移到了湖廣。
地勢低窪的上海灘，卻不适合種植經濟作物，所以當地人仍然是種植水稻爲主。其實在那個年代，依靠種植水稻的江南地主，并不是那麽有錢的。上海灘一帶人口密集，人均土地面積并不多，很多小地主家裏也就是二十畝地，真正的大地主，都在嘉興、蘇州、杭州和甯波等地。上海灘附近是以小地主爲主。二十畝地租給農民，一年每畝地收成三石左右，賣給糧商也就是三兩銀子最多了。
農民交地租是一半，也就是上交一兩半銀子。
擁有二十畝水稻田的地主，一年全家的地租收入不過三十兩白銀。此外這些小地主都是沒有功名之人，還要交二兩銀子的稅收，隻剩下二十八兩。這二十八兩白銀的年收入，隻比一名瓊州軍的普通小兵高一點，還不如一名小軍官的收入了。
所幸的是，上海灘河網地區魚蝦資源豐富，這樣那些小地主才能勉強維持家用。若是碰到災年，那真的是地主家裏都沒有餘糧了。
而有門路的大地主大士紳，他們不會留在這裏守着沒有多少收益的水稻田，而是大量兼并桑田和茶林，而且他們身上有功名，可以免稅！
再加上因爲清軍來到江南之後，江南不少士紳被殺，大量土地落入到旗人手中。明軍收複了江南之後，驅趕了旗人，很多農田于是被分配給了農民，所以江南田價從明末時期每畝二十兩銀子，跌到現在的五兩銀子。
正因爲水稻田價格下跌，這也給姚廷遴征地修建城市創造了好機會。手機用戶請浏覽閱讀，更優質的閱讀體驗。