整個學府巷、橡樹園的開發面積加起來也不過四百畝，其中橡樹園創業園的兩個園區還是拿兩個舊廠區改造，實際全新開發面積也就兩百四五十畝。
就算如此，學府巷、橡樹園兩個合在一起的項目，在建邺也要算大型開發項目。
邵至剛抛出來的項目占地兩平方公裏，也就是說占地三千畝，這大概要算上超級大型地産開發項目。
孫尚義、葛明德面面相觑，邵至剛的話的确震憾到他們。
香港彈丸之地，寸士寸金，地價之高，是内地人所無法想象的，在香港，幾百畝的地塊就算超級大宗樓盤，近幾年，香港根本就沒有出現千畝以上的樓盤。
世紀錦湖還真是初生牛犢不怕虎，一步跳到建邺，再一步就想運作廣達三千畝的超級大型地産項目。
不要說孫尚義、葛明德了，張恪也爲邵至剛的野心吃驚不小。
當年趙錦榮差不多将沙田西片近半的項目都拿下來，總共加起來也不過五六百畝地，就是這麽大的盤子，讓号稱有十億資産的錦城集團沒有撐過秋季的東南金融風暴寒流，緻使錦城地産的實際控制權落入謝家、蛇蠍女人林雪、葛明信父子的手裏。
九十年代末期，國内商業地産已成規模，但是商品房市場還剛剛啓動，隻有北京、上海以及一些省會城市初成規模。對這個年代的地産項目，張恪沒有多大的印象，最深的一個印象就是沈陽号稱國内第一爛尾樓的荷蘭村項目，還是九八年年初才啓動的項目吧……
三千畝地的商業綜合地産項目，由于位于燕歸湖景區周圍，建築高度受限，就算每畝地一百五十萬的投資密度，整個項目的投資規模少說也将達到四五十億。
世紀錦湖地産集團此時的資産規模也就三個億，還多爲學府巷的物業，公司的現金也就一億多些，要想撬動這麽大的項目，這個支點還真不好找。
張恪摸着下巴，思量着，孫尚義、葛明德、葉建斌等人都将目光看向他，而不是看着站在會議桌前主持董事會議的邵志剛。
邵至剛無奈的朝張知非攤攤手，張知非也苦笑一下，盛青攤攤手，他們揪準的金主最終還是信任張恪的判斷力。
“野心勃勃啊，我也給吓了一大跳啊，”張恪身體往後靠着，雙手交疊抱在胸前，“整個項目的投資規模有多大，打算幾年時間完成整個項目。”
“這時候還隻是一個設想，什麽影子都沒有，首先要說服建邺市裏将整個地塊打包成一個項目。”邵至剛說道。
“建邺市裏的心态，大概就怕你們太小心謹慎了……但是我們必須要小心謹慎。”張恪說道，看着邵至剛，還是讓他回答剛才那兩個問題。
“整個項目需要四到六年的時間去完成，粗估了一下，總投資規模将近五十億……”
“四到六年的時間……”張恪重複了時間段，在嘴裏咀嚼了一下，當然，他還能考慮到一個有利的因素，就是九八年之後國務院将房地産業當成支持國民經濟産業去發展幾乎是搭在弓弦上的箭，不會因爲偶爾的因素而改變，這個産業政策的制定與城鎮職工住房改革雙管齊下，對北京、上海以及東南沿海省會城市的房地産商幾乎有着立竿見影的促進作用，這些大型城市的房地産價格，從零零年起就大幅上漲，到零二年、零三年，就形成全國房地産價格普漲的局面。這個項目就算要上，最快也要拖到明年春暮，四至六年的開發周期，這麽說，項目的主要成熟期會拖到零零年之後，時間上趕得及的，又輕輕的敲了敲桌子，說道，“五十億的總投資規模，分攤下來，每年也就需要八到十億的樣子，就算前期控制投資，每年少說也要四五億的投資。不搞樓花、不搞預售，大約要到第二年下半年才會有資金回流，也就是說，項目開工時一直到第二年下半年，你們要陸續投進去七八個億的資金，就算到第二年下半年有資金回流，但是情況未必理想，另一方面，投資額會逐年增漲，總之你們這段時間要有十個億的現金流量才能支撐下去……”張恪這麽計算着，突然靈光閃過，一拍腦門，說道，“我明白你們在打什麽主意了！”
“啊！”讓張恪最後一句話吓了一跳，邵至剛奇怪的問，“我們大家還什麽都沒有說，你明白什麽？”
“明白你們又在打錦湖的主意！”張恪說道，“太明顯了，你們要不走歪門邪道，哪裏去整這個十個億去？，你将投影儀剛才那張燕歸湖的地形圖打開給我看。”
邵至剛對張恪卓爾不群的商業天賦已經不驚詫了，将投影儀顯示圖片往回翻了兩頁，顯示燕歸湖周邊的地形。
張恪拍了拍盛青的肩膀，指着就是他們所處的這棟樓的東面，燕歸湖的東北角那一小塊燕歸湖與湖濱東路、東華大道形成的三角形區域，說道：“你們第一階段的目标地應該是這個區域。”
“恪少可以去做偵探了，我可是什麽都沒有跟他說，”邵至剛笑着跟孫尚義、葛明德解釋說，“整個項目可以分解成三個階段花四到六年的時間去完整。無論是橡樹園還是中晶微芯，爲海外歸來的員工着想，都需要大量的高檔住宅，真正高品質的住宅不應該是車馬喧嚣的市中心……”
“你們根本就不考慮第一階段商品住宅的銷售問題，就是想着錦湖打包回購，”張恪說道，“讓我再猜猜你們的險惡用心……數字長廊構想的實施将促使大量的高級商務交流，而東華門外，整個高新區内沒有一座高級賓館，那個三角形區域内，就是湖濱東路與東華大道的交叉可以建一座四星級或五星級酒店，酒店建成之後交給餐飲娛樂集團去營運，地産集團不用考慮後來的事情。另外，這一片區域将對寫字樓的要求也會變得旺盛，東華大道南側可以建幾棟乙級或甲級寫字樓。将在那個三角形區域形成一個集散高檔社區、酒店與甲級寫字樓的綜合社區。我這麽說，對不對？”
邵至剛側過頭問張知非，說道：“你确認沒有将相當草案給張恪看……”
張知非也無能爲力的攤手，說道：“這小子，你又不是第一天才認識，有什麽好驚訝的，我還期待他将所有的計劃都窺破，”又與孫尚義笑着說，“孫先生不會懷疑我們之前溝通過？”
孫尚義哈哈一笑，說道：“你們現在不是在打錦湖與餐飲集團的主意嗎？”
“滿足現時急迫的需求，投資總額約八到十二億，”張恪說道，“但是，你們打算分解到錦湖，甚至想着有中晶微芯幫你們分擔住宅建設上的一部分壓力，酒店的物業将由餐飲娛樂集團回購，說到底，世紀錦湖第一階段主要承擔幾棟寫字樓的開發資金壓力，三五億也就解決了……你們果然打的好主意。”
“主意再好，也不及你頭腦靈光一現就将我們全盤計劃都猜了出來……”邵至剛笑着說。
“第二階段，你們實施時，小江二橋與新浦大橋、高新區新行政中心以及中晶微芯等數字長廊重大項目均已竣工，高新區的手機産業集群也應初具規模，數字長廊構想将進入良性發展的階段，這一階段的寫字樓與商品住宅需求都會變大，也有一定的文體娛樂、購物方面的需求，除了電梯公寓與寫字樓之外，還可以建一座娛樂、餐飲、賓館、大賣場的綜合大型建築，等到了最後一段階段，才會去建增添商業氛圍的商場建築……”說到這裏，張恪眉頭一揚，問道，“我說中幾分？”
“**分，”邵至剛笑着說，“這才曉得你對數字長廊構想的研究很透徹，方方面面的，原來在東大并不是完全的混日子。”
“當然不是白混，”張恪嘿然一笑，上大學後，他平時自修的時間就要比普通學生多許多，隻是不高興去聽課而已，他還說道，“錦湖隻會做出對自己有利的選擇，你們建出高檔住宅，符合錦湖的利益，自然會出資回購，隻是整個項目的運作，錦湖是不會參與的；因爲沒有利益上的糾葛，也就不會幫你搖旗呐喊了。”
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