蘭姐是縣裏的知名人物，之前她來過律所幾次，孫正義囑咐過前台，如果高金蘭進門一定要第一時間通知他。前台很好的貫徹了主任的指示，不僅僅是因爲她是主任的親戚，更因爲孫主任給她的待遇不低，在縣裏相同待遇的工作不好找，她很珍惜這份工作。
“不用了，我不找你們主任，找方律師。”高金蘭硬邦邦的扔出一句後，向裏走去。
方轶正在修改李書明借牌買車案的代理詞，聽到門口響起蘭姐的聲音立刻坐直了身子擡頭望去，正好看到蘭姐走過來。
“高總，您怎麽過來了？”方轶急忙起身迎了過去。
“路過，正好想起個事跟你咨詢下。”蘭姐摘下大墨鏡，換上一副笑臉道。
“咱們去會議室吧。”說完，方轶轉身帶着蘭姐去了會議室。
就在此時，孫正義接到了前台發來的微信：盛豐集團的高總到了，跟方律師去了會議室。
孫主任一皺眉頭，看來方律師與高總的關系不淺啊，要不然怎麽放着法律顧問不找，來見方轶。
會議室内，方轶坐下後看向對面的蘭姐：“蘭姐，什麽事？”
“我們在隔壁縣與另外一家公司合作了一個養老項目，說白了就是房地産，隻不過是以養老院的名義蓋的樓房。
這房子不能賣，隻能用于養老。你也知道，咱們這農村家家都有房，把老人送養老院那叫不孝，要被村裏人戳脊梁骨的，所以我們就去市裏宣傳養老院。但是收效甚微。
我們琢磨着把養老院的房子租出去，租上六七十年，不就跟賣房差不多了嗎。公司法律顧問說這樣做違法，屬于以租代售，國家不讓這樣做。
我知道伱點子多，所以我想問問你怎麽能規避風險。”蘭姐道。
方轶沉默片刻，擡頭看向高金蘭：“蘭姐，這事從根上說确實不合法，但是法律後果無非是租賃期限超過二十年的部分，法院不支持，會被判令退回相關款項。”
“哦，這樣啊！這我就明白了，現在幹什麽事沒有風險，這風險我們能承受。”蘭姐想了下道。
“你們合作的養老項目證照全嗎？”方轶問道。
“證照齊全，上個月都補齊了。我們這個項目屬于先上車再買票，這種事在咱們省太普遍了，不算啥大事。”蘭姐大咧咧道。
“嗯，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
同時，該解釋第三條規定，出租人就未經批準或者未按照批準内容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。
我的意思是，如果你們合作的養老項目證照齊全基本上出租合同被法院認定無效的風險基本爲零。”方轶解釋道。
“那還有其他風險不？”蘭姐認真道。
“風險肯定是有的，比如變相超過二十年租賃期限的風險。
根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定，租賃合同的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。所以在出售（出租）時，最好跟對方說清楚，約定好，以免後面扯皮。
而且交易合同中也不能寫轉讓産權，辦理過戶之類的内容，合同内容要體現出租房屋的内容，隻是使用權的轉移。”方轶道。
“那合同名字叫《轉讓房産合同》可以嗎？其實就是聽個名。”蘭姐問道。
“其實法院審理這類案件是不會太在意合同名字的，主要看合同内容。但是多一事不如少一事，所以我不建議你們這麽寫，可以模糊些，比如合同，使用權轉讓合同之類的。”方轶道。
“其實這種交易買方和賣方都明白是怎麽回事。我們建的都是獨棟小别墅，隻有一個是聯排，環境可好了，這陣子來看房的年輕人不少。”蘭姐道。
“不是養老項目嗎？年輕人也能租啊？”方轶有點發蒙，難不成年輕人提前進入退休狀态了？
“兄弟，你就是太實誠了。這還不容易，上有政策下有對策，年輕人可以用他們父母或者爺爺奶奶的名義買（租）養老房。具體誰在裏面住，沒人管。
還有其他風險不？”蘭姐笑道
“嗯，如果想把風險降到最低，那麽收取的費用構成上也可以想一想。法院一般隻會判令返還租金，其他費用就比較複雜了，不一定會支持返還。”方轶道。
按照他的想法，能夠租别墅“養老”的主兒，絕對不是吃了上頓沒下對頓的普通老百姓，既然他們有心以租代售要這種房，鑽政策空子，那自己也不用心存憐憫，維護客戶的利益才是第一位的。
有句老話怎麽說來着：吃誰的向着誰。
“哦，我明白了。這就跟我們賣房差不多，什麽排号費，簽約費，律師費，裝修費，這個費那個費的，就是把成本拆開了，想讓人家覺得房價可以接受，玩的小把戲。
我明白你的意思了，回去我跟他們說下，除了與對方簽訂的合同外，再加上幾份服務協議，将對方支付的費用分成租金、服務費、簽約手續費、律師費等。
即便租賃合同将來被認定爲無效，我們也能少退點錢。兄弟，律師見證這塊你做嗎？就是簽約見證，到時候我把這塊的律師費都給你。”蘭姐道。
方轶急忙搖頭：“我不做見證，再說了律師見證一般都要兩個律師一起做。我一個人也做不了。”
他可不想趟這渾水，外一出了事，牽連上自己就不好了。再說了，這業務沒什麽技術含量，律師費高不了，高金蘭是所裏的客戶，真接了這活兒，所裏也隻給自己百分之二十的提成，還得兩個律師分，風險可全都得律師承擔，風險與收益不成正比，還是算了吧。
方轶怕蘭姐再提見證的事，急忙轉移了話題：“蘭姐，我也隻是給您提些建議，風險還是有的，您可得想好了。”
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(本章完)