榮克得意洋洋的贊了自己一句，感慨不已，“唉，我爲什麽這麽善良？”
“涼？你怎麽不早點寒了？”
謝爾蔓撇撇嘴，噓了一聲，“你就蒙人的錢吧。”
“這怎麽是蒙人的錢呢？我這是蒙有錢的人呢！”
榮克被噓了不以爲意，追問道，“你說，他們會不會掏錢幫咱們蓋樓？我們把合同做成房産租房基金，債券，朝外發售。保本年回報五點以上的基金，債券，你說，會不會有人買？
美國國債兩倍以上回報的十年期，二十年期，三十年期封閉式債券，你說托管幾千億上萬億美元的那幫私募，敢不敢長期持有？
美國财政部敢不敢幫咱們承銷，推銷到各國央行？”
這是什麽？就是金融嘛。
金融是什麽？就是信心嘛。
起樓成本10萬，賣20萬一套，再賺15年按揭的利息，三十年分期把買房的二十萬全部還回去。
自住者一直住吧，全款20萬，三十年把20萬房款全退你。
按揭20萬，同樣三十年把20萬房款全退你，付個按揭利息就行了，隻不過必須在SP銀行按揭，你跑了SP好立刻把房當酒店房間租出去，以免風控崩了。
自住住房三十年都能住回一套房？買房成本是不是零？
非自住投資，20萬買下與SP簽訂委托租房合同，那好，15年回本，再15年再退你20萬，買房三十年買一送一。
那榮克賬面上的巴士酒店集團，有錢賺麽？有的，非但有，而且賺10萬保底。
這就是金融！
一個簡單的換算就明白了，建樓成本10萬，賣20萬，把10萬利潤買30年美國國債，三十年後有沒有20萬？3個點的複利就是24.58萬。
債券5個點，複利3個點，不是損失2點的利息？相反，再套利數倍，因爲債券是用于建樓的，是建設投資成本，不是利潤中的。
100萬債券建100萬的樓，付出5個點的年利，這100萬全是别人的。SP是用5萬利息成本起的100萬的樓，可不是拿100萬起的樓。
100萬的樓，賣出去200萬，獲利可不是100萬，是195萬，賺的可不是一倍的利潤，SP要賺的是三十九倍的利潤。
一個樓，隻有兩期資金占用成本，一個是建設期，一個是發售期，建設周期就是債券成本乘以周期，不好控制的風險就是發售，誰知道好不好賣？
所以，幹脆不發售，愛買不買。
誰說開發商非要把房子賣給别人，SP拿别人的錢爲自己蓋酒店，經營酒店不行麽？
這不但可以對沖利息成本，反而還有連鎖酒店經營收入。
房賣光了酒店就沒有了？大錯特錯，商服公寓式酒店，酒店沒有了，有酒店式物業啊。
經營物業與經營酒店有什麽區别，隻不過因爲客房滿，SP物業管理公司風險成零了。所以優惠點，不按客房租住收費，按物業費，少收你點罷了。
一平米物業兩塊錢，我賺個五毛不多吧，毛利百分之二十五，淨利有十個點，市盈率是不是10？
市盈率長期穩定在10的公司，就是十年收回投資啊，比給購房者15年的承諾，是不是又提前了五年？五年是不是又賺了十五年的三分之一？
這就是金融！
金融的本質就是信心，核心就是風險控制。
隻要SP可以把信仰豎立，穩住風控，就可以讓别人花錢幫自己打造一個世界級的酒店帝國。
而且，買房的，按揭的，租住的，他們選擇信任SP是對的。
小老百姓玩個鬼的金融模型，連投資渠道都沒有，亂投資隻會被人騙。
SP是拿他們的錢爲他們賺錢，不是騙他們的錢。
全款十五年賺回一套房，按揭自住三十年把房住回來，還想啥？去銀行按揭三十年試試，房奴奴你一輩子。
至于房價大跌，還是房價大漲，SP不參與，風控模型要隔離的就是這個變量。
20萬的房哪怕漲到1000萬，那是買房者的事，SP三十年退的是20萬的購房款。
20萬的房子跌成2萬了，不管，SP三十年還是退你20萬。
誰是物業所有人，就退給誰，誰愛炒炒去，SP不玩這個。
什麽惜售啊，減竈啊亂七八糟的，一概不參與，就是模型中規定要賣多少，就标多少。
SP同樣不會從鋼筋水泥标号，家具電器裝修以次充好來找利潤。SP玩的是金融模型，是信心，不玩偷工減料。
可能市價10萬一平米的标15萬，愛買不買。也可能市價10萬一平米的隻賣五萬，買不到是你買晚了。
SP玩的是金融模型，不是房地産，與華爾街是同行，跟一幫蓋房的土鼈不認識。
SP看的不是同業賣多少，看的是國際衍生品市場與融資市場，債券市場。不會參考城市周邊的房産價格，一幫蓋房的土财主，愛賣多少賣多少，沒有參考價值。
不該要的不要，不該沾的不沾，SP的信用一向如此，所以才敢創造信仰，才敢用信用讓别人花錢爲它建酒店！
SP有沒有這個信用呢？可不可能創造出這一信仰呢？
有的，信用不是标準普爾信用評級，那個在SP的采購系統中都是一文不值的玩意。
标準普爾評錯了又不賠錢，它自己都沒信用，它評出來的信用評級，有個鬼信用？
SP不是标普，它的信用，與銀行一樣，從來就是真金白銀。
SP的聯合采購中心，聯合制造中心，信用全可以當錢使，評錯了就賠錢出來。
這是銀行級别的信譽，不是标普，惠譽，穆迪那類媒體級的忽悠機構。
标準普爾是個媒體，評級對象超過十萬。
不要說研究審查一個國家或财團的報表，光是看，看一家公司的報表一天，看一遍都要三百年。
一萬個研究員，一人跟蹤十個對象，就比美國幼兒園老師帶的小屁孩多了。更何況，它哪來的一萬研究員？
跟蹤十多萬個對象，天文領域跟蹤小行星可以，跟蹤國家與公司的報表與财務，經營狀況？
評錯了又不負任何責任，這不是扯淡是什麽？這就是媒體！
媒體是什麽？媒體最大的作用就是壟斷真相！
這就是創造信仰。
什麽全國牙防組織，ISO9001，标準普爾，惠譽，穆迪，次級債就是這麽忽悠起來的。
融資成本百分之二，公司債利率百分之二點五，千分之五的空子。一旦評級機構來個好的信用評級，套利資金就會大量融資來套這千分之五。
大的套利基金，就是儲蓄存款，就是貨币與債券基金，就是托管養老金與社保的私募。私募現代股權基金這種形式，就是俄州養老金衍生出來的。
公司債是什麽？就是銀行的理财産品，就是債市上亂七八糟的債券。
某國債券市場必将上演美國上演過多次的電影，債券違約會逐年迅猛增長，超過GDP增速十倍二十倍，小意思。
房價不能跌就是這樣，地方沒錢就弄城投，随便來個項目就上銀行融資。
銀行不敢不融，但不敢拿這種債，6個點的發行費？不要！留兩個點的資金占用成本，馬上就會甩給信托，讓信托去賺紙面上的4個點。
信托就是洗澡工，把100億分解成100個項目，亂寫一堆蓋樓，修公路，建港口，反正發一百個産品出去，理财，年化百分之五。
信托把100億洗完澡，回手再把100個産品交給銀行承銷，銀行有了業務，回扣大大滴。
債沒崩，信托還能賺點，不光基金的盈利，它還收點手續費呢。
債一崩，什麽保本不保本。信托都沒了，它的擔保有什麽用？
信托信托，你信它就把資金托付給它，代你投資。它再把管理的資金托管在銀行，而不是放自家賬上，讓第三方監管一下，以免卷款跑逑了。
信托基金不能卷款跑，但是可以把款賠了呀。
1萬人投了1億本金給它，它賠的剩八毛了，按程序清盤。剩下八毛，一萬投資者分一下吧，别嫌少，程序正義，人起碼沒跑，對吧？
除非是大銀行擔保，信托有什麽資格保本？它注冊資金都不夠在鳥城買間房的。
地皮綁的是城投債券，房價跌，地皮就拍不上價，地方除了發新債還舊債，又能怎麽辦？城投的股票又上了股市，全綁上了。
除非發生日本九十年代的洗盤式擠泡沫，不然房價隻會一路沖上十萬。任何企圖壓低房價的手段，都是在提前引爆債務危機。
房價是不可能從北上廣深領跌的，村兒裏的會進郊縣買房，郊縣會進二三線城市，二三線會朝一線走，一線城市會越來越大，中心區房價沖上十萬不是天方夜譚。
但是，村兒裏可就沒人了，老弱病殘，留守人口，可房是不會走的呀，也不塌啊。
保有量那麽大，租不出去，人口出生率與流動率又清清楚楚。郊縣與二三線，一邊蓋房，一邊走人，隻要一碰到警戒線，就會開始陰跌。